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Los límites se aplicarán en las zonas tensionadas, sean grandes caseros o pequeños, tanto para contratos ya en vigor como para nuevos contratos.
La nueva versión de la Ley de Vivienda despeja las
dudas que han sobrevolado su negociación durante los últimos tres años,
concreta y amplía la intervención en el mercado y el control
real de las rentas que esbozaba el primer texto. La norma contempla ahora que
los alquileres que se encuentren en áreas de mercado
tensionado serán regulados y topados, independientemente de
que los inmuebles sean propiedad de grandes tenedores o de pequeños
propietarios, tanto para contratos de inmuebles que estén en el mercado
de alquiler como para nuevos contratos.
Estos topes variarán según la modalidad de contrato y, sobre todo,
según el perfil del casero. En el caso de los pequeños
propietarios que cuenten con cinco inmuebles en un área tensionada, el
límite se establecerá mediante la indexación a la renta anterior en vigor, es
decir, el límite vendrá marcado por el contrato anterior, si bien
el acuerdo contempla también una serie de bonificaciones a estos propietarios
para incentivar que pongan sus inmuebles en arrendamiento.
En el caso de los grandes propietarios, el tope se
establecerá mediante la aplicación de un índice de referencia que
comenzará a elaborarse ahora y entraría en vigor el 1 de enero de 2025. Hasta
entonces, durante 2023 se aplicará el límite del 2% actual, mientras que en
2024 será del 3% a todos los contratos en vigor, independientemente del tamaño
del tenedor.
Respecto a la elaboración y características de ese nuevo índice,
"está todo por decidir". Lo único que se sabe es que será el
INE (Instituto Nacional de Estadística) el encargado de definirlo.
Se podrá aplicar los límites del índice de referencia de precios a las
nuevas viviendas que no hayan estado alquiladas en los últimos cinco años, si
así se establece en la declaración de zona tensionada.
GRANDES TENEDORES
El nuevo texto también rebaja la definición de gran tenedor de
10 a 5 inmuebles. Así, los propietarios que posean 5 o más inmuebles en un
área tensionada se considerarán grandes tenedores y se les aplicarán las
medidas y especificidades concretas para este tipo de propietarios.
ONAS
TENSIONADAS
Por otro lado, se amplía la declaración de zonas tensionadas,
cuya consideración pivota sobre dos condiciones que no tienen por qué cumplirse
a la vez, es decir, bastará con que se cumpla una de las dos situaciones para
que el área pueda ser declarada como tensionada (a diferencia del proyecto que
aprobó el Consejo de Ministros).
Las
condiciones son:
- Que
la carga media del coste de la hipoteca o del alquiler más los gastos y
suministros básicos supere el 30% de la renta media de los hogares.
- Que
el precio de compra o alquiler de la vivienda haya aumentado al menos 3
puntos por encima del IPC en los cinco años anteriores a la declaración de
área tensionada.
En este sentido, se rebajará de 5 a 3 puntos el umbral de
aumento sobre el IPC para declarar las zonas tensionadas.
INQUILINOS
Los gastos y honorarios inmobiliarios producidos por
el alquiler de un inmueble correrán siempre a cargo del propietario.
"El servicio inmobiliario se presta al propietario, y, por tanto, será este
el que deba asumir los gastos que dicho servicio genere", recoge el
acuerdo. Hasta ahora, esta obligación se aplicaba solo para los grandes
tenedores.
Para evitar que los propietarios busquen alternativas que les permitan
compensar esos gastos, el texto prohíbe también aumentar las rentas de
alquiler por la vía de nuevos gastos "que obligarían a los
inquilinos a abonar costes de comunidad, tasas de basura o cualquier otro gasto
no atribuible al inquilino que no estuvieran acordadas previamente".
"Esto evita una posible vía para el fraude de ley en el incremento
de rentas bajo estas excusas", apuntan. En relación a esto, se eliminan
las cláusulas que permitían la no aplicación de las medidas que contiene la Ley
de existir un acuerdo entre las partes. "La eliminación de estas cláusulas
cierra otra posible vía de fraude y protege a los inquilinos y a quienes buscan
un contrato nuevo de alquiler", apunta el acuerdo.
ACTUALIZACIÓN
CON EL IPC
Se elimina
el IPC como índice de referencia para la actualización
anual de la renta de los contratos. Durante 2023 se aplicará el límite del 2%
en vigor, mientras que en 2024 será del 3% y en adelante se creará un
nuevo índice en estos términos, más estable e inferior a la evolución
del IPC, que tope los aumentos de la renta por la renovación anual.
VIVIENDA
PROTEGIDA
Los porcentajes de reserva de suelo para vivienda protegida aumentan
del 30 al 40% en el suelo urbanizable (actuaciones de nueva urbanización) y del
10 al 20% en suelo urbano no consolidado (actuaciones de reforma o renovación
de la urbanización).
DESAHUCIOS
Respecto a los desahucios, se prohíbe que se lleven a cabo
sin fecha y hora predeterminada. También se incluyen nuevas prórrogas en los
procedimientos de lanzamiento, que aplazarán los procesos más de 2 años, y se
estipula el acceso obligatorio a los procedimientos de solución extrajudiciales
para las personas vulnerables.
Además, las CCAA podrán articular mecanismos propios de mediación y
alternativa habitacional que consideren oportunos.
Por primera vez se reconoce la capacidad de poder utilizar los fondos de los planes estatales de vivienda a ofrecer alternativas habitacionales para personas en riesgo de desahucio mediante alquileres sociales bonificados, realojamientos de personas en situación de vulnerabilidad o cualquier otra política que tenga como objetivo ofrecer alternativa habitacional a estas personas y familias.
